Incorporação imobiliária

Notas sobre Incorporação imobiliária

tinteiroCom o objetivo de esclarecimento, tomamos a liberdade de alinhar alguns aspectos inerentes à incorporação imobiliária de condomínios.

A – Informações Preliminares:

1.-        O projeto de construção do empreendimento deve ser devidamente licenciado pela Prefeitura Municipal;

2.-        Quando se tenciona divulgar e comercializar unidades autônomas, antes de concluída a construção, a regularidade da situação jurídica do empreendimento depende do registro da incorporação perante o Cartório de Registro de Imóveis;

3.-        Assim, para que possam ser comercializadas unidades, antes do término das obras, a proprietária ou incorporadora é obrigada a promover previamente o registro da incorporação do empreendimento, nos termos do que dispõe a Lei n° 4.591 de 16.12.1964; (lei dos condomínios e incorporações)

4.-        Para o citado registro da incorporação, é indispensável à apresentação de diversos documentos, os quais devem ficar arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, onde se acha matriculado o terreno.

5.-        Uma vez registrada a incorporação, podem, portanto, ser anunciadas à venda e efetivamente comercializadas unidades, seja para recebimento do preço a prazo ou à vista, ou pelo regime de preço de custo ou de administração, ou até mediante financiamento perante instituições financeiras;

6.-        A comercialização de unidades se faz mediante contratos de compromisso de venda e compra, ou até mediante escritura pública definitiva, por meio da qual é transferida a fração ideal do terreno aos compradores;

7.-        Ressaltamos que, na incorporação, existem, em regra, três (3) figuras atuantes, que são:

–     a “proprietária do terreno” (a qual deve ter título de propriedade registrado);
–     a “incorporadora” (a qual deve ter poderes para administrar o empreendimento, recebidos da proprietária do terreno)
–     a “construtora responsável pelas obras” (a qual firma contrato de obras com a incorporadora)

8.-  As três (3) figuras acima podem estar concentradas numa só pessoa, física ou jurídica, ou entre duas ou mais pessoas, contanto que cada uma tenha os poderes e títulos respectivos;

9.-        Terminadas as obras, deve o incorporador providenciar:

–          Habite-se, a ser expedido pela Prefeitura Municipal, certificando que a construção está em condições de ser utilizada;
–          Certidão Negativa de Débitos de Contribuições Previdenciárias devidas pela aplicação de mão de obra na construção do prédio;
–          Registro da Instituição do condomínio, por meio da qual o prédio passa a ser constituído de unidades autônomas, ou seja, de imóveis distintos, embora conjugados num só conjunto;
–          Outorga de escritura definitiva aos compradores das unidades, se for o caso.

 

B-    Atos e Serviços Necessários para Registro da Incorporação:

1.-        Elaborar Quadros de Informações (Nbr12721-ABNT), contendo a especificação das áreas privativas, comuns, frações ideais, estrutura da garagem coletiva, memorial descritivo dos acabamentos e equipamentos e outras características do edifício;

2.-        Elaborar Memorial de Incorporação, contendo a especificação do empreendimento, com todos os detalhes do conjunto e de cada unidade, tal como serão registradas no futuro;

3.-        Providenciar diversos documentos e certidões a serem anexados, relativos ao terreno e ao projeto;

4.-        Elaborar a Minuta da Futura Convenção de Condomínio, a qual conterá o Regulamento Interno e todas as demais normas às quais estará sujeito o edifício depois de pronto;

5.-        Obter todas as certidões negativas que comprovem:

–          que a incorporadora e a proprietária do terreno não possuem máculas cadastrais ou financeiras (protestos, ações forenses, etc)
–          que a incorporadora e a proprietária do terreno estão em dia com as obrigações fiscais (tributos federais, estaduais, municipais e INSS)

6.-        Organizar todos os aludidos documentos, com assinaturas e firmas reconhecidas, e deposita-los no Registro de Imóveis;

7.-        Pagar os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis;

8.-        Obter certidão do registro da incorporação;

9.-        Elaborar, se for de interesse, a minuta do contrato-padrão de alienação das unidades;

10.-      Elaborar, se for de interesse, a minuta da Proposta de Reserva padrão, para comercialização das unidades;

 

C –       Atos Necessários após Término das Obras

1.-        Para obter o Habite-se na Prefeitura Municipal:

–          a execução da obra deve estar em absoluta conformidade com o projeto;
–          deve ser obtido Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros
–          deve ser recolhido o Imposto Sobre Serviços (ISS) incidente sobre a mão de obra utilizada na construção;

Nota – Lembramos que, durante as obras, a construtora deverá recolher o Imposto sobre Serviço de qualquer natureza e a Contribuição Previdenciária sobre a mão de obra, para ser expedida certidão ao final da obra.

2.-        Para obter a Certidão Negativa de Débitos da Secretaria da Receita Federal sobre a mão de obra utilizada na construção, seja pela construtora ou pela incorporadora, a qual é responsável solidária.

3.-        Para o Registro da Instituição Definitiva do Condomínio:

–          deve-se juntar Habite-se e a Certidão Negativa de Débitos da Secretaria da Receita Federal;
–          Elaborar o Memorial Descritivo de Especificação e Instituição de Condomínio, para averbação da construção;
–          Elaborar a Convenção Definitiva do Condomínio, bem como o Regulamento Interno do edifício;
–          Deve-se requerer o desmembramento tributário perante a Prefeitura Municipal, para efeito de lançamento individual do IPTU das unidades;
D – Despesas com Tributos, Taxas e Emolumentos:
Para todos os atos acima, incidem despesas com taxas e emolumentos de órgãos públicos.
E – Orçamento de Honorários (Capítulos B e C supra)
Para a prática dos serviços acima elencados, apresentamos, previamente, um orçamento de honorários e despesas, com os esclarecimentos necessários.
F – Documentos Necessários:
Com o orçamento, apresentamos relação dos documentos necessários para a prática e execução dos atos supra.
G – Prazos:
Em regra, os procedimentos acima referidos ocorrem num prazo médio de 90 a 120 dias para incorporação e igual prazo para regulamentação final do prédio pronto.